Foire aux questions

Devenir propriétaire d’un bien neuf

Vous projetez de devenir propriétaire, et cela soulève de nombreuses questions…
Nous sommes là pour y répondre.
Vous pouvez bien entendu nous contacter au 02 85 52 40 61, mais vous trouverez également quelques réponses ci-dessous.

• Devenir propriétaire : comment, pourquoi, à quelles conditions ?

  Pour la plupart d’entre nous, une fois payé le loyer, les charges de la vie courante, les loisirs… la capacité à épargner est faible. Le fait de devenir propriétaire est un moyen de se constituer une épargne, plutôt que de verser des loyers intégralement perdus.

  Il peut aussi représenter l’assurance d’un logement à un prix faible une fois le crédit immobilier remboursé, et permettre de compenser une baisse de revenus futures, à l’arrivée de la retraite par exemple.

  Le fait de devenir propriétaire entraîne cependant des surcoûts par rapport au statut de locataire : frais de notaire. Ils s’élèvent à environ 8% du prix d’achat pour un appartement ancien, mais seulement 2,5% pour un logement neuf. 

   

  • La taxe foncière est variable selon les communes, mais se situe souvent dans une fourchette équivalant à un mois, au maximum deux mois de loyer.
  • Les charges de gros entretien, ravalement, toiture : attention à l’état du bien acheté, notamment dans l’ancien.
  • L’emprunt immobilier : ne pas oublier d’inclure le paiement des intérêts liés au prêt.

   

  En face de ses dépenses, le propriétaire réalise des économies : il ne verse plus de loyer, en cas d’emprunt, il amortit le capital : tous les mois, la mensualité payée à la banque comporte une partie perdue (les intérêts), et une partie qui vient rembourser le montant initialement prêté. La dette bancaire diminue d’autant. Si mon logement conserve à minima la même valeur sans investissement supplémentaire, on peut assimiler cet amortissement à une épargne (si je revends le logement, une fois la dette bancaire remboursée, il me restera cette  somme).

   

  Pour un achat dans le neuf, dès la première année, compte tenu des frais de notaires réduits, le statut de propriétaire est avantageux par rapport au statut de locataire, encore une fois tant que le bien immobilier conserve au moins sa valeur initiale.

   

  Exemple chiffré :
  
  Je suis locataire d’un T2 de 45m² aux Sorinières, que je loue 550€ /mois. Je veux devenir propriétaire.
  J’achète un T2 neuf pour 135 000€, avec 5000€ d’apport.

  Je vais payer 3375€ de frais de notaire pour l’acquisition. Je vais avoir une taxe foncière de l’ordre de 825€ par an.

  En imaginant que j’ai financé mon logement par un prêt immobilier sur 25 ans avec un taux assurance comprise (TAEG) de 1,5% / an ; je vais payer une mensualité de 520€.

  La première année, je vais payer 1910€ d’intérêts et rembourser 4330 € sur le capital emprunté (remboursement du capital = réduction de ma dette = épargne).

  Pour la première année, je vais dépenser : frais de notaire 3375€ + taxe foncière 825€ + intérêts 1910€ + amortissement 4330€ = 10 440€. Dont 4330€ d’épargne, et 6110€ de dépenses « perdues ». Si j’étais resté locataire, j’aurais payé 6600€ de loyer, sans rien épargner.

   

  Dès cette première année, malgré les frais de notaire, j’ai dépensé 3840€ de plus que mes loyers, mais j’ai épargné 4330€ soit une économie de 390€. 

  La deuxième année, je n’ai plus de frais de notaires, mes dépenses représentent, avec 1% d’inflation : taxe foncière 835€ + intérêts 1845€ + amortissement 4395€ = 7075€. Dont 4395€ d’« épargne », et 2685€ de « dépenses perdues ».

  Par rapport au statut de locataire, avec 6600 € de loyer, j’ai dépensé 475€ de plus, mais j’ai mis de côté 4395€.

  Au bout de 10 ans, avec 1% d’inflation, j’aurai dépensé en tant que propriétaire 5280€ de plus que si j’étais resté locataire, mais j’aurai remboursé 46 200€ de capital.

   

• Quels sont les avantages à acheter un logement neuf par rapport à un logement ancien ?

  Le fait d’acheter un logement neuf présente plusieurs avantages 

  
  Les frais de notaires sont réduits : ils représentent environ 2,5%, quand ils sont de 7 à 8% dans l’ancien.
  Votre achat est sécurisé par de nombreuses garanties dont la garantie Dommages Ouvrage de 10 ans ; vous n’avez pas besoin de connaissance particulières en construction, vous êtes protégé.

  En fonction de votre situation, vous pouvez avoir droit au Prêt à Taux Zéro.

  Vous achetez un logement conforme aux normes les plus récentes, plus exigeantes que celles appliquées auparavant :

  • la qualité de l’isolation acoustique fait l’objet de test en situation réelle, pour attester du respect de la Nouvelle Règlementation Acoustique (NRA).
  • la qualité de l’isolation et la sobriété énergétique de votre logement est conforme à la Règlementation Thermique 2012, elle vous assure d’un meilleur respect de l’environnement et de charge de chauffage réduites.

   

  Cette qualité de construction préserve également la valeur de votre bien à la revente par rapport aux logement plus anciens.

• Quelle est la procédure pour acheter un logement au sein d'un programme neuf ?

  Etude du projet

  Tout d’abord, nous allons examiner ensemble 2 aspects de l’achat :
  Vos souhaits, vos besoins en termes d’emplacement, de nombre de pièces, de surface, de qualité environnementale, d’espace extérieur, de rapport au voisinage, voire de valeurs dans le cas d’habitat participatif…
  Vos capacités financières.
  Nous étudierons ensemble si un logement correspond à vos envies et votre budget. Bien évidemment, nous répondrons à toutes les questions que vous vous posez pour vous aider au mieux dans votre choix, avec comme objectif unique votre intérêt.

   

  Signature d’un contrat de réservation

  Nous avons trouvé votre perle rare ! Nous signons alors un contrat de réservation (un peu l’équivalent d’un compromis de vente quand on achète un logement ancien). Ce contrat nous engage réciproquement :
  vous, à acheter le logement objet du contrat,
  IC&O vous réserve le logement choisi, en s’engageant sur ses caractéristiques (surface habitable, étage, numéro du ou des lots, nombre de pièces principales, date prévue de signature du contrat de vente définitif, plan du logement et des annexes éventuelles, notice décrivant les matériaux et les prestations, délai de livraison, prix de vente du bien, échéances de paiement).
  Dans ce cadre, vous vous acquittez d’un dépôt de garantie. Il peut légalement représenter 5% du prix du logement, mais nous le limitons généralement chez IC&O à 1000€.

   

  Délai de rétractation

  Le contrat de réservation, après sa signature, vous est renvoyé en courrier recommandé ou en recommandé électronique. Quand vous réceptionnez le courrier recommandé, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Dans ce délai, vous avez le droit de renoncer à votre achat sans justification particulière, et votre dépôt de garantie vous est restitué.

   

  Le montage du prêt (si besoin)

  Le contrat de réservation est la base qui vous permet de monter votre dossier de prêt. Vous pouvez interroger votre établissement bancaire, ou faire appel à un courtier.
  La clause suspensive d’obtention du prêt vous protège : si votre prêt vous est refusé, vous pouvez annuler le contrat et récupérer votre dépôt de garantie.

   

  Signature de l’acte authentique

  • Par cet acte, vous devenez légalement propriétaire de votre bien à construire, il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
    Au préalable IC&O doit avoir débuté les travaux, et transmis au notaire un dossier comportant de nombreux documents administratifs, attestant du respect de la loi et des normes.
    IC&O transmet notamment au notaire :
    un exemplaire de la garantie Dommages/ouvrages (garantie de dix ans sur le bâtiment) avec
    l’attestation de paiement de cette garantie ;
    une garantie financière d’achèvement : il s’agit de l’engagement d’une banque à financer et
    faire construire les logements par l’architecte en cas de défaillance du promoteur, et quelle
    que soit la cause de cette défaillance. Ainsi, une fois l’acte authentique signé, vous êtes
    complètement protégé et certain d’être livré de votre bien.

  Paiement : les appels de fond

  Comme vu, une fois signé l’acte authentique, vous êtes automatiquement propriétaire de tous les éléments bâtis au fur et à mesure de la construction.
  On vous facture donc ces éléments construits tout au long du chantier, dans le cadre de différents appels de fonds. Ces appels de fonds représentent ainsi le paiement progressif des éléments construits.
  L’échelonnement de ces appels de fonds, de ces paiements, est strictement encadré par la loi, et IC&O respecte bien entendu ce cadre légal.

   

  Le chantier : suivi et calendrier

  Même si vous êtes propriétaire du bâtiment qui se construit, il vous est interdit, pour des raisons de sécurité, de pénétrer sur le chantier. En effet, un chantier de construction est susceptible de générer de nombreuses situations dangereuses (chute d’objet, clous dépassant du sol, sol très inégal, risque de chutes…) ; les artisans, architecte et IC&O sont spécialement équipés quand ils sont dans le périmètre concerné, et les assurances de chantier ne couvrent pas les personnes ne travaillant pas sur place.
  Néanmoins, IC&O publie régulièrement des photos de l’avancement de la construction sur son site, et vous informera par l’intermédiaire d’un blog.

  Un fois les cloisons intérieures des logements posées (environ 6 à 8 mois avant la remise des clés), IC&O organisera avec vous une visite de votre logement. Ce moment sera l’occasion d’un premier échange sur la réalisation de votre logement, et vous pourrez alors constater la bonne exécution des travaux.
  Une deuxième visite sera réalisée juste après l’achèvement général du bien, avant les reprises de finitions (1 à 2 mois avant la remise des clés). Nous pourrons relever ensemble les différents points restant à régler avant la livraison, pour que celle-ci se déroule dans les meilleures conditions.

   

  La livraison : remise des clés et garanties

  Grand moment, vous rentrez dans votre nouveau logement !
  IC&O vous accompagne lors de la remise des clés et la livraison de votre logement.
  Contrairement à un achat dans l’ancien, vous êtes protégé par de nombreuses garanties :
  – La garantie des vices apparents : un vitrage rayé, une trace sur la peinture à la livraison
  doivent être rectifiés par les entreprises, même s’ils sont visibles à la livraison. Il est
  important de faire un examen attentif du logement à la remise des clés, pour vérifier si tout
  est bien en ordre.
  – La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres pouvant apparaître dans la
  première année suivant la réception du bâtiment (une chasse d’eau qui ne fonctionne pas,
  un volet déréglé…),
  – La garantie biennale de bon fonctionnement, qui couvre pendant 2 ans tous les équipements du logement,
  – La garantie décennale (Garantie Dommages Ouvrage) assure l’acquéreur contre tout risque de dégradation du bâti pendant 10 ans.
  Vous pouvez donc emménager sereinement dans votre nouveau chez-vous, IC&O restera à vos côtés après votre installation.

• Financement de mon achat immobilier. Quelles conditions ? Qu'est-ce que le prêt à taux zéro ?

  Comme la grande majorité des acquéreurs, en plus de votre apport, vous aurez peut-être besoin d’obtenir un prêt pour financer votre logement.

  Dans certains cas, vous pourrez bénéficier d’un prêt à taux zéro pour une partie de la somme. Le reste du prix pourra être financé par un prêt immobilier.

  Les conditions de prêts sont en ce moment exceptionnellement favorables aux emprunteurs, avec des taux d’intérêts très bas.

   

  • Prêt à Taux Zéro

  Si vous êtes locataire de votre résidence principale depuis plus de 2 ans, et si vos ressources ne dépassent pas les plafonds ci-dessous, vous pouvez bénéficier d’une aide de l’état, un prêt sans intérêt et avec différé : le Prêt à Taux Zéro ou « PTZ ».

  L’évaluation de vos ressources est réalisé sur la base de votre Revenu Fiscal de Référence, mentionné sur votre avis d’imposition. Jusqu’au 31 décembre 2019, le chiffre pris en compte est l’avis d’imposition que vous avez reçu en 2018, et qui portait sur vos revenus de 2017.

  Le nombre de personnes à prendre en considération est le nombre de personnes qui vont habiter le logement, si il ne sont pas sur le même foyer fiscal, leurs revenus doivent être additionnés.

  

   

  • Crédit immobilier et intérêts intercalaires

  Pour éviter aux acquéreurs de logements neufs d’avoir à payer le remboursement d’un prêt avant la livraison, à un moment où ils ont encore la charge du précédent logement, on peut ne rembourser le capital emprunté qu’après la livraison du bien.

  Ainsi, pendant toute la phase de construction, on ne paye que les intérêts sur le montant que l’on a utilisé.

  Pour réduire davantage cette charge, il convient d’utiliser en premier lieu son apport et l’éventuel PTZ (qui par définition ne donne pas lieu à facturation d’intérêts).

  Par exemple, j’ai payé 50 000€ de mon logement avec mon prêt au taux de 1%, je vais payer 42€ d’intérêts par mois, auquel s’ajoute le coût de l’assurance du prêt.

  Y a-t-il des frais complémentaires à prévoir ?

  Les seuls frais à prévoir en plus du logement sont les frais de notaires. Toutes les taxes d’urbanisme relatives à la construction sont comprises dans le prix affiché.

  Le logement vous est livré fini, les sols, les peintures sont bien entendus réalisés, le jardin est planté… Nous vous laissons le soin de le meubler !

  Si le meuble de cuisine prévu ne vous convient pas, et que comme beaucoup d’habitants, vous souhaitez réaliser votre propre cuisine sur mesure, nous pouvons le supprimer en vous effectuant la remise associée.