Le prêt social location-accession (PSLA)
Le PSLA est un dispositif d’accession à la propriété permettant de devenir propriétaire de sa résidence principale en 2 temps : la phase locative et la phase d’acquisition.
LES AVANTAGES DE LA PROCEDURE :
– TVA à taux réduit (5,5%),
– l’exonération de taxe foncière pendant 15 ans à compter de l’achèvement du logement,
– pas de paiement avant la livraison (hors frais de notaire),
– la sécurisation du parcours résidentiel.
LES CONDITIONS D’ACCES :
L’acquisition des logements en PSLA est soumise au respect de certaines conditions :
- Habiter le logement en résidence principale :
- Correspondre aux plafonds de ressources qui couvre approximativement 70% de la population
Pour pouvoir prétendre à la location-accession, il faut que les plafonds de ressources des acquéreurs de l’année N-2 et N-1 (revenu fiscal de référence) ne dépassent pas les plafonds ci-dessous (valables pour 2024 sur Nantes Métropole) :
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Revenu fiscal de référence | |
| 1 | 29 613 € | |
| 2 | 39 489 € | |
| 3 | 45 678 € | |
| 4 | 50 615 € | |
| 5 et + | 55 538 € | |
PRINCIPES ET AVANTAGES
L’accédant à la propriété signe un contrat de location accession, avant d’entrer dans son logement en tant que locataire-accédant.
Dès que l’état a vérifié que le locataire accédant respecte les conditions de ressources, et quand le locataire accédant s’en sent capable, il achète son logement au prix stipulé dans le contrat de location accession.
Le PSLA permet à l’accédant de bénéficier de la TVA à taux réduit (5,5%) et d’une exonération de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties pendant 15 ans à partir de la livraison du logement. Ces avantages sont liés à l’existence d’un agrément portant sur des plafonds de ressources et des plafonds de l’indemnité d’occupation.
La phase locative :
Elle a deux objectifs :
- Constituer un apport complémentaire. Pendant cette phase, le loyer est constitué de deux parties :
- Une part dite acquisitive, que le réservant met de côté pour l’accédant, et qui vient en déduction du prix de vente lors de l’achat du logement,
- Une part d’indemnité de jouissance, qui correspond au loyer classique. Cette part de loyer est conservée par le réservant et lui permet de payer les intérêts des emprunts qui ont été nécessaires pour la construction des logements.
- Permettre au futur accédant de tester sa capacité à rembourser un emprunt. En effet, au moment de l’achat, le locataire accédant sollicite un prêt bancaire. La mensualité de ce prêt ne peut pas être supérieure au loyer total (part acquisitive + indemnité de jouissance) que payait le locataire-accédant. Ainsi le locataire accédant qui payait convenablement son loyer ne doit pas éprouver de difficulté à rembourser son prêt.
La durée maximum de la phase locative est règlementairement de 4 ans, mais les contrats de location accession du réservant sont généralement limités à 2 ans maximum de location.
La levée d’option : la phase d’accession
A l’achèvement du logement (à la livraison), le réservant fait valider par l’administration (DDTM) que les locataires-accédants respectent bien les conditions de ressources. L’administration renvoie dans un délai de 6 mois l’agrément définitif.
Après réception de cet agrément définitif, le réservant informe les locataires accédants que l’achat pourra intervenir à leur convenance, après une période locative d’une durée suffisante pour constituer l’apport nécessaire et vérifier leur capacité à assumer le paiement des mensualités futures du prêt.
Dès qu’il s’en sent capable, qu’il a pu tester sa capacité à payer le montant du loyer, et que son apport est suffisant, le locataire accédant peut demander à lever son option d’achat, c’est-à-dire qu’il va effectuer l’achat de son logement au prix et conditions stipulés dans le contrat de location accession.
Le contrat de location accession précise que le prix de vente initial est minoré de 1% par an à compter de la livraison du logement.
Le prix de vente du logement devra respecter les prix plafonds applicables en accession HLM.
APRES L’ACHAT DU LOGEMENT
La sécurisation HLM
Pendant les 15 ans qui suivent son acquisition, le nouveau propriétaire est couvert par plusieurs garanties qui composent la sécurisation HLM.
Dans des cas d’ « accident de la vie » déterminés (décès / invalidité / mutation / chômage / divorce), le réservant s’engage :
- à racheter le logement à un prix fixé (100% du prix initial durant les 5 premières années d’acquisition, puis diminué d’1.5% par an de la 6ème à la quinzième année),
- sous réserves de respect des plafonds de ressources, à reloger les acquéreurs dans le parc locatif social.
La revente du bien
Les avantages dont a bénéficié le premier acquéreur ne sont pas transmissibles et sont réservés à la résidence principale. Ainsi, en cas de revente ou de mise en location du bien :
- dans les 15 premières années de possession : l’exonération de Taxe Foncière est interrompue,
- dans les 10 premières années le premier acquéreur doit reverser l’avantage de TVA dont il a bénéficié,
dans les conditions suivantes :
- Jusqu’à la fin de la 1ère année, reversement de la totalité de la différence entre le taux normal et le taux réduit de TVA à la date de l’acquisition,
- De la seconde année jusqu’à la 10ème année révolue, diminution de 10% par an de ce montant.
Le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance des évènements suivants :
- Décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
- Mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause,
- Chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail,
- Délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L.241-3 du code de l’action sociale et des familles,
- Divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité,
- Conclusion d’un PACS, mariage, naissance.
LES TEXTES REGLEMENTAIRES ENCADRANT LE PSLA
Textes officiels
- La loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière
- Les articles R331-76-1 à R331-76-5-1 du Code de la construction et de l’habitation
- L’arrêté du 26 mars 2004 modifié
- L’arrêté du 2 décembre 2005 relatif aux plafonds de ressources en PSLA
- L’arrêté du 20 décembre 2007 modifiant l’indice d’évolution de la part locative de la redevance
- Le décret du 7 avril 2009 portant sur le cumul PSLA/PTZ et les plafonds de revenus
- L’arrêté du 7 avril 2009 relatif aux plafonds de prix
- Le décret du 16 août 2011 sur les délais d’obtention de l’agrément définitif et le refinancement en PLS en cas de mévente.
Directives du Ministère
- Le chapitre de la circulaire de programmation pour 2004 consacré au PSLA
- La circulaire d’application du 26 mai 2004
- La circulaire d’application du 20 février 2006
- La présentation par la DGALN du décret du 16 août 2011
Régime fiscal et comptable
- L’instruction fiscale 8 A 3 07 du 10 octobre 2007
- L’instruction fiscale 3 A 5 10 du 22 septembre 2010
- Le rescrit fiscal du 28 février 2012 portant sur le régime de TFPB des logements PSLA invendus et mis en location